不動産などを売却して譲渡所得（値上がり益）が出たときには、所得税と住民税がかかります。ただし、一定の要件を満たす場合は、「住居用財産の3,000万円特別控除」や「居住用財産の買換え特例」が適用されます。
一定の要件を満たす居住用の家屋やその敷地を売った場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。
したがって、譲渡所得が3,000万円以下なら無税となり、それを超える部分についてのみ課税されます。
さらにこの特例が適用され、所有期間が10年を超えている場合は、「居住用財産の軽減税率の特例」を受けることができます。
これは3,000万円特別控除額を超える部分について、通常よりも低い税率で課税される
というものです。
所有期間が１０年を超える住まいを買い換える場合は、「居住用財産の買換え特例」を受けることができます。
これは「売却価格」から「買換えによって取得した住宅の価格」に対応する部分について、課税が繰り延べられるというものです。
したがって買換え物件の価格が売却価格を上回っていれば、その時点で課税されません。
ここで注意したいのは、この特例は課税が繰り延べられただけで、課税が免除されたわけではないという点。
将来、買い換えた資産を売却する場合には、元の分までさかのぼって課税されるというものです。
マイホームが値下がりし、売却に伴って損失が生じた場合は「譲渡損失の繰越控除」が受けられます。
これは損失分を他の所得から差し引くことができるというもの。
差し引いても損失が残っている場合は、翌年以降に繰り越して控除できます。
繰り越して控除できる期間は、最長３年間となっています。
この繰越控除制度には、買換えに伴って売却した「買換型」と、買い換えずに売却のみを行った場合の「売却型」の2タイプがあります。
それぞれの譲渡損失額の計算方法や適用要件が異なるので注意してください。
税制は新年度ごとに変更が加えられます。
特にここに挙げた特例は期限付きのものが多く、時には特例そのものが廃止されることがあります。
また、廃止されなくても控除額や控除期間、適用要件などが変更される場合が少なくありません。
住まいの購入・売却・買換えを行う場合は、専門家のアドバイスを受けるようにしてください。
