建物の過密化を抑制して良好な環境を守ったり、災害時の安全性を確保するなどの目的から、敷地の上に立てられる建物の大きさが法律で制限されています。
その代表的なものが「建ぺい率」と「容積率」です。
まず、建ぺい率とはその敷地に建てられる建物の建築面積（建坪）を定めたものです。
たとえば敷地面積２００平方ｍの場合、その地域の建ぺい率が６０％だったときは、建てられる建物の建築面積は[２００平方ｍ×６０％]となって、最大１２０平方ｍまでに制限されます。
このとき、１ｍ以内の出窓は建築面積に含めないことになっています。
一方、容積率とはその敷地に建てられる建物の延べ床面積を定めたものです。
敷地面積が２００平方ｍで、その地域の容積率が１００％だったら、建物の各階の床面積を合計した延べ床面積は[２００平方ｍ×１００％]となって、最大２００平方ｍまでに制限されます。
この建ぺい率と容積率は「建ぺい率８０％・容積率１００％」というふうにセットで使われます。
建ぺい率と容積率は、都市計画法と建築基準法によって「用途地域」が定められており、それぞれに最大値が設定されています。
一般に第一種低層住居専用地域の割合は小さくなり、商業地域は大きく設定されています。
さらに第一種と第二種の低層住居専用地域では、建物の高さが制限されています。
建ぺい率と容積率の関係から、広い敷地であれば高い建物を建てることが可能ですが、高さ制限によってこれらの地域では最高で高さが１０ｍ以内か１２ｍに規制されるのです。
もうひとつ大切なものに敷地に接している道路幅があります。
道路幅が狭いと建物の大きさが制限されてしまうのです。
建築基準法では原則として、敷地が幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していないと建物を建てることができません。
そのため、幅４ｍに満たない道路に接している場合は、敷地の一部を提供して道路の中心線から２ｍ下がって４ｍになるようにする必要があります。
これを一般に「セットバック」と呼びます。
提供した敷地の面積は建ぺい率と容積率の計算から除外されます。
したがって、取得した土地の面積が２００平方ｍであっても、仮に５０平方ｍを提供してセットバックした場合は、１５０平方ｍとして建ぺい率と容積率を計算することになるのです。
以上はあくまでも基本であり、自治体によっては独自に制限している場合があるので要注意です。
たとえば自治体が必要と認めた地域では、接する道路幅を６ｍ以上と決めたり、建物を建てることができる敷地面積の下限を２００平方ｍ以上というふうになっていることがあるのです。
一戸建てを取得するときには、その地域にはどのような規制があるのかを不動産会社を通じてしっかり確認するようにして下さい。
